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Fachbegriffe

Altersentwertung

Mit Altersentwertung bezeichnet man den von der Lebensdauer abhängigen Wertverlust eines Objekts. Dieser wird meist in Schweizer Franken angegeben. Jedes Gebäude hat eine spezifische Entwertung und muss separat gerechnet werden. Industriebauten, Wohnbauten und Gewerbebauten weisen grosse Lebensdauerdifferenzen auf.

 
Ausnützungsziffer

Die Ausnützungsziffer ist ein Berechnungsfaktor im Verhältnis Grundstücksfläche zu Bruttogeschossfläche. Der Faktor 0.6 beispielsweise bedeutet: 1000m² Grundstücksfläche entsprechen 600m² Bruttogeschossfläche.

 
Baukosten

Die Baukosten ergeben sich aus dem Zusammenzug sämtlicher Ausgaben für alle Handwerker, Planer, Ingenieure und Architekten sowie den Baunebenkosten

 

Baunebenkosten

Die Baunebenkosten sind ein Zusammenzug der Kosten aus Baubewilligung, Gebühren, Baukrediten, Plankopien, Bauversicherung und Abgaben.

 

Baurecht

Mit dem Baurecht wird eine Landparzelle für eine im Vertrag zu bestimmende Laufzeit zur Verfügung gestellt.

 

Baurechtsnehmer

Der Baurechtsnehmer hat das Recht auf einem ihm zur Verfügung gestellten Grundstück gegen Entgelt eines vereinbarten Baurechtszins, für eine befristete Zeit, zu bauen.

 

Baurechtsgeber

Der Baurechtsgeber erhält einen im Voraus bestimmten Betrag, den sogenannten Baurechtszins, als Entgelt dafür, dass er sein Eigentum – den Boden – zur Verfügung stellt

 
Baurechtszins

Der Baurechtszins ist eine periodische oder einmalige Abgeltung für die Zurverfügungstellung des mit einem Baurecht behafteten Grundstücks.

 

Dienstbarkeit (Servitut)

Eine Dienstbarkeit (Servitut) ist eine im Grundbuch vorgemerkte Belastung des Grundstückes. Dies kann zum Beispiel ein Wohn- oder Nutzungsrecht sein, ein Wegerecht für einen Anstösser, Durchleitungsrechte usw. Dienstbarkeiten können einen wesentlichen Einfluss auf den Verkehrswert haben.

 

Erschliessungskosten

Erschliessungskosten sind die Kosten für die Erschliessung des Baugrundstückes bis zum öffentlichen Grund, wodurch das Grundstück baureif wird. Dazu können die Aufwendungen für Wasserversorgung, Energieversorgung, Abwasserleitungen, evtl. Gasversorgung, Telefon sowie Fuss und Fahrwege gehören.

 
Ertragswert

Der Ertragswert ist der kapitalisierte Ertrag (Mietwert) eines Grundstückes. Es ist der Wert, dessen Kosten und Gewinne durch die erzielbaren Erträge laufend und nachhaltig gedeckt werden.

 

Fortführungswert

Der Fortführungswert entspricht dem Kaufpreis einer Immobilie unter der Annahme, dass auf alle Möglichkeiten von besserer Nutzung verzichtet wird. Die am Stichtag bestehende Nutzung wird unverändert in die Berechnung eingesetzt, ohne das Potential von Umnutzungen oder Nutzungssteigerungen zu berücksichtigen.

 

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis über die Grundstücke und die an diesen bestehenden Rechte und Pflichten. Es besteht aus Tagebuch, Hauptbuch, Plänen, Liegenschaften-Verzeichnissen, Belegen und Beschreibungen der Liegenschaft.

 

Hypothek

Eine Hypothek ist eine durch einen Schuldbrief oder eine Grundpfandverschreibung gesicherte Finanzierung der Immobilie. Die Liegenschaft dient als Absicherung für den Gläubiger im Falle einer Forderung gegenüber dem Schuldner.

 

Kaufrecht

Mit Kaufrecht bezeichnet man den Eintrag des vorgemerkten Rechtes eines Kaufberechtigten im Grundbuch, wobei Preis, Bedingungen und Zeitraum festgelegt sein können.

 

Landwert

Der absolute Landwert entsteht aus der bestmöglichen Nutzung der Parzelle. Der relative Landwert entsteht aus der jetzigen, nicht optimalen Nutzung.

 

Lageklasse

Die Lageklassenmethode ist eine Landwertberechnung anhand folgender fünf Kriterien: Standort, Nutzung, Lage, Erschliessung und Marktsituation.

 

Liebhaberpreis

Als Liebhaberpreise werden Kaufpreise bezeichnet, die über den Preisen liegen, die von der Mehrzahl der objekttypischen möglichen Käufer bezahlt würden oder bezahlt worden sind. Wirtschaftliche Überlegungen treten in den Hintergrund. Eine Berechnung des Liebhaberwertes ist nicht (kaum) möglich.

 

Liquidationswert

Unter Liquidationswert versteht man jenen Wert, der dem unter Zeitdruck erzielbaren Verkaufspreis entspricht (auch Notverkaufswert, Zwangsverkaufswert).

 

Mietwert

Der Mietwert entspricht dem maximalen Jahresmietzins für Bauten und bauliche Anlagen, der aufgrund von Bewertungszweck und rechtlichen Verhältnissen als erzielbar angenommen werden kann.

 

Realwert

Der Realwert basiert auf der Wertschätzung des Gebäudes und des Landanteils. Er setzt sich zusammen aus dem Zeitwert des Gebäudes, den Erschliessungs- und Umgebungskosten sowie dem bebauten Landwert.

 

Reproduktionskosten

Mit Reproduktionskosten bezeichnet man die Kosten, welche heute für die Realisierung einer gleichwertigen Baute aufgewendet werden müssten, ohne Berücksichtigung einer Standard- und Komfortverbesserung. Die durch den Bewerter geschätzten Reproduktionskosten können vom Gebäudeversicherungswert abweichen.

 

Residualwert

Unter Residualwertversteht man die Differenz zwischen dem hypothetisch maximal erzielbaren Ertragswert und den zu dessen Erzielung erforderlichen Investitionskosten.

 

Technische Entwertung

Die technische Entwertung oder Altersentwertung ist der Wertverlust einer Immobilie infolge Alterung, Abnützung und Zersetzung. Mit dem dafür geschätzten Betrag soll ein neuwertiger Zustand ohne Substanzverbesserung hergestellt werden können.

 

Unterhalt und Reparaturen (Instandhaltungskosten)

Instandhaltungskosten fallen durch die fortlaufende Instandsetzung bei normaler Abnutzung der Immobilie an. Dazu zählt man beispielsweise: Unterhalt der Heizung und des Fahrstuhls, Ersatz einzelner Elektrogeräte in der Küche, Schönheitsunterhalt bei Fassaden etc.

 

Vergleichswert

Die Vergleichswert-Methode wird hauptsächlich für Bewertungen von Bauland, Bauerwartungsland, Kulturland, Teilflächen usw. angewandt. Auch bei Immobilien kann diese Bewertungsmethode zum Einsatz kommen. Es ist jedoch darauf zu achten, dass man zum Vergleichen Daten von identischen Bauten mit gleicher Nutzung und gleichen Eigenschaften besitzt oder diese dementsprechend angleichen muss.

 

Verkehrswert

Der Verkehrswert ist der unlimitierte Höchstpreis, den ein möglicher Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr und Würdigung aller Werteinflüsse für eine Immobilie oder ein Grundstück zu bezahlen bereit wäre. Er entspricht definitionsgemäss dem Marktpreis, den die Mehrheit einer objekttypischen Käufergruppe zu bezahlen bereit wäre.

 

Zusatzland

Als Zusatzland bezeichnet man Restflächen, die nach den einschlägigen Bauvorschriften zur Erstellung des betreffenden Gebäudes oder der baulichen Anlage nicht benötigt werden. Dabei ist ausschlaggebend, dass eine genügend grosse zusammenhängende Fläche entsteht, die gesondert abgetrennt und theoretisch verkauft werden könnte.